Každý, kdo vydělává z pronájmu bytu nebo pravidelným prodejem věcí přes internet, by měl zbystřit. Mnohdy ani netušíme, že nás finanční úřad sleduje pozorněji, než bychom čekali. A hrozba vysokých pokut či zpětných doměření daně není výjimkou. V článku se dozvíte, jak snadno spadnout do problémů kvůli neznalosti zákona, jaká fakta si ohlídat a proč se i běžný člověk může stát nečekaným adresátem výzvy od úřadu. Čtěte dál, abyste se vyvarovali fatálním chybám, které vás mohou stát miliony korun.
Proč je zdanění příjmů z pronájmu povinné
Pokud pronajímáme nemovitost, platí jednoduché pravidlo: každý příjem z pronájmu je podle zákona považován za zdanitelný. Je jedno, zda vlastníme garsonku nebo několik bytů – jakmile přijímáme nájemné, musíme vše uvést do daňového přiznání. Neuvádět tento příjem může vyvolat kontroly i několik let zpětně.
Jaká daňová sazba platí a kde jsou limity?
Pro příjmy z pronájmu nemovitostí u nás platí 15% daň z příjmu. Pokud ovšem překročíme za rok 36násobek průměrné mzdy (v roce 2024 jde o více než 1,5 milionu korun), částka nad tímto limitem podléhá už zvýšené, 23% sazbě. Přehledně to ilustruje následující tabulka.
Výčet daňových sazeb u příjmů z pronájmu
| Výše ročního příjmu | Sazba daně |
|---|---|
| Do 1,5 milionu Kč | 15 % |
| Nad 1,5 milionu Kč | 23 % (nad limit) |
Co všechno kontroluje finanční úřad a na jak dlouho zpětně?
Možná překvapí, že pokuty a doměřené daně nehrozí jen firmám, ale i běžným lidem. Finanční úřad je oprávněný kontrolovat příjmy z pronájmu až 3 roky zpětně a v případě nejasností doměřit nejen daň, ale i úroky z prodlení či další penále. Výše pokut se může vyšplhat až na 2 miliony korun, pokud příjmy zatajíme nebo přiznáme pozdě.
Kdy je prodej věcí na internetu podnikáním
Příležitostně prodávat vlastní věci v bazaru nikdo neřeší. Jenže pokud prodáváme pravidelně a příjmy mají systematický charakter, považuje se to podle zákona už za podnikání. Překročíme-li určitý objem (často se uvádí částka nad 20 000 Kč ročně), vzniká povinnost mít živnost, podat daňové přiznání a platit daň. Navíc nelegální podnikání může vést nejen k pokutám, ale také k trestnímu stíhání.
Znaky podnikání na internetu
- Prodej se opakuje častěji a má pravidelný charakter
- Účelem je dosáhnout zisku
- Příjmy za rok převyšují 20 000 Kč
- Prodávající nemá živnostenské oprávnění a nepodává daňové přiznání
Pokud příjmy z pronájmu nepřiznáte, finanční úřad může provést zpětnou kontrolu a doměřit daň spolu s úroky z prodlení a penále.
Jaký je rozdíl mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem?
Při krátkodobém pronájmu – například přes různé online platformy turistům – už zpravidla nejde o běžný nájem, ale o podnikatelskou činnost. Z toho plynou jiné povinnosti, než u klasického pronájmu, ať už jde o daně, nebo i povinnosti vůči pojištění či hygieně. Pro mnoho lidí je právě tento rozdíl často zdrojem velkého nedorozumění a rizika.
Co hrozí při zatajování příjmů?
Finanční úřad nebere zatajování příjmů na lehkou váhu. Mimo zpětných kontrol a doměření daně může být uložená pokuta opravdu vysoká. V krajních případech může přesáhnout i 2 miliony korun! Úřad navíc automaticky sleduje účty i internetové transakce, takže riziko "neobjevení" je ve skutečnosti minimální.
Pravidla a doporučení při prodeji či pronájmu
- Každý příjem z pronájmu je povinné osvětit v daňovém přiznání
- Kdykoli opakovaně prodáváme pro zisk, jedná se o podnikání
- Limit 36-násobek průměrné mzdy znamená vyšší daňovou sazbu
- Pokuty za neplnění povinností mohou dosáhnout do milionů korun
Osobně už jsem si zažil situaci, kdy mě detaily daňových povinností a rozdíly mezi příležitostným přivýdělkem a podnikáním překvapily. Jednoduchý prodej několika věcí se ve finále ukázal rizikovější, než jsem čekal. Raději vše přiznávám – klid v hlavě mi za to stojí víc než krátkodobý zisk.
Pamatujte na základní zásady a klíčová slova
Hranice mezi poctivým přivýdělkem a nezákonným podnikáním je často tenká. Vždy je rozumné poznat své práva a povinnosti, abychom se vyhnuli vysokým pokutám a problémům s finančním úřadem. Každý rok platí nové limity, ale základní pravidla o danění příjmů z pronájmu i podnikání na internetu zůstávají stále stejná. Vyplatí se být obezřetní a informovaní, protože za neznalost zákona nikdo úlevy nedává.
- Kdy musím platit daň z pronájmu? Daň z pronájmu je povinná vždy, když máte z nájmu příjem – bez ohledu na to, zda se jedná o dlouhodobý nebo krátkodobý pronájem. Výjimky jsou jen zcela specifické a týkají se například sdíleného bydlení s rodinou.
- Jaká je maximální výše pokuty za neohlášený příjem? Pokuta může být až 2 miliony korun a navíc se k ní přičítají úroky z prodlení i penále z doměřené daně.
- Kontroluje finanční úřad i malé přivýdělky z internetu? Ano, pokud prodáváte opakovaně a cíleně pro zisk, i malé transakce mohou vést k doměření daně a dalším sankcím.
- Jak zjistím, kdy potřebuji živnost? Potřebuji ji vždy, když prodávám opakovaně pro zisk a příjmy přesáhnou zákonem stanovený limit (cca 20 000 Kč ročně). V některých případech i při nižších částkách, pokud je činnost systematická.
- Může mě finanční úřad zkontrolovat zpětně? Ano, kontrola je možná až 3 roky nazpět od přiznávací povinnosti. Pokud úřad zjistí pochybení, může doměřit daň i penále zpětně.
Komentáře