Vyjednávání lepší hypotéky nebývá každodenní záležitost. A přesto stačí jediný dobrý tah a každý z nás může ušetřit desítky tisíc korun. Ovšem banky mají svá pravidla a ne každý žadatel má stejnou vyjednávací pozici. Jak na to? A na co se opravdu zaměřit? V článku najdete konkrétní rady a ukážeme si, kde je šance největší a kde naopak ztrácíme čas – to vše na základě čerstvých čísel a zkušeností z posledních měsíců.
Proč se vůbec snažit o nižší úrok?
Sleva byť o jedinou desetinu procenta dokáže na hypotečním úvěru ušetřit mnoho peněz. V roce 2025 se například průměrná úroková sazba hypoték pohybovala okolo 4,56 % – což je oproti loňsku pokles téměř o půl procentního bodu. Pokud jde o úspory, znamená to několik tisíc korun ročně do rodinného rozpočtu navíc.
Kdo má nejlepší vyjednávací šanci u banky
Banky se na vyjednávání dívají hlavně přes čísla. Řeší se LTV – tedy poměr toho, co si půjčujeme, k hodnotě nemovitosti. Největší šanci mají žadatelé s vyššími příjmy, nižším LTV a čistou úvěrovou historií. Pokud někdo žádá o hypotéku kolem 7 milionů s LTV 70 % a měsíčním příjmem nad 150 000 Kč, může se těšit na příznivější nabídku. Naproti tomu menší úvěr, vyšší LTV a nižší příjem znamená pro banku vyšší riziko a ochota ke slevě klesá.
Jaké slevy jsou dnes reálné?
Běžná sleva se pohybuje v řádu 0,1–0,3 %. V některých případech může být rozdíl v nabídkách bank srovnatelnému klientovi až 0,5 % – největší rozdíly vznikají u refinancování a nižšího LTV. Mnoho bank slevy podmiňuje například zřízením pojištění, aktivním účtem nebo energeticky úspornou nemovitostí.
Nejčastější triky při vyjednávání hypotéky
- Předložení konkurenční nabídky jiné banky
- Zájem o další produkty (pojištění, kreditní karta) – pozor ale na podmínky
- Dobrá úvěrová historie a vztah s bankou
- Vyšší vlastní prostředky (nižší LTV)
- Aktivní účet u banky
Banky někdy zohlední i vztah s hypotečním poradcem, který je pro ně významným partnerem a může získat lepší podmínky.
Na co si dát pozor: Nebezpečí "výhodných" balíčků
Zdánlivě lákavé slevy často vyžadují, abychom si sjednali další služby, například rizikové pojištění, či kreditní kartu. U těchto balíčků však platí, že ekonomicky to nemusí přinést kýženou úsporu. Opravdu potřebujeme sjednávaný produkt, nebo jsme spíš nalákaní slevou? Sem tam dokonce banky účtují poplatky za změnu úrokové sazby – často 3 000 až 5 000 Kč. Dobře zvážit, zda nabídka opravdu odpovídá reálným potřebám, je základ úspěchu.
Vyjednávání při konci fixace
Na konci fixačního období banky často mění taktiku a snaží si stávající klienty udržet. Dávají lepší podmínky na refinancování, a pokud je nabídka málo atraktivní, stačí se ozvat, případně ukázat konkurenční podmínky. Věděli jste, že při vyjednávání o nové fixaci zůstává u konkurence asi jeden z šesti klientů? Některé banky raději klienty přenechají konkurenci, jiné nabídku srovnají – jde vždy o individuální případ.
Rekordní objemy hypoték a průměrné sazby v posledních letech
| Rok | Objem nových hypoték (mld. Kč) | Průměrná sazba (%) |
|---|---|---|
| 2024 | 228 | 4,94 |
| červen 2025 | 29,4* | 4,56 |
| 2025 (odhad) | 294 | ? |
Osobní pohled: Jak to vidím já?
Musím říct, že vyjednávat o hypotéce není vůbec jednoduché, ale určitě se to vyplatí. Několik setin dolů na sazbě může být při dlouhodobém splácení opravdu zásadní. Vždy zkouším mít připravené konkurenční nabídky, dávám pozor na zbytečné produkty navíc a pokud je to možné, konzultuji vše s nezávislým poradcem. I když je to někdy náročné na nervy, dobrý výsledek stojí za tu snahu.
Hypotéka pro cizince – specifika a šance na schválení
Nákup nemovitosti a sjednání hypotéky není snadné ani pro ty, kdo v Česku žijí dlouhodobě, ale nemají občanství. Banky nastavují cizincům přísnější podmínky, vyžadují doložení příjmů, pobytových dokladů a ověřují původ prostředků. Každý případ řeší individuálně, doporučuje se vše důkladně připravit.
Zásadní tipy pro úspěšné vyjednávání
- Připravit si co nejlepší argumenty a doklady o příjmech
- Sledovat aktuální průměrné úrokové sazby hypoték
- Porovnávat nabídky více bank
- Nenechat se ukolébat zdánlivě výhodnou slevou, pokud je podmíněná nevýhodnou službou
- Připravit se na poplatky a skryté poplatky
Velkou roli hrají průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů a individuální přístup banky. Vyjednávání o hypotéce proto vyžaduje přípravu, trpělivost a často i ochotu hledat pomoc nezávislého specialisty na financování bydlení. Zkušenější poradce totiž často vidí do kreditních triků, které laik snadno přehlédne, a pomůže tím ušetřit spoustu peněz během let splácení.
- Jaké jsou skutečně reálné slevy na úrokové sazbě hypotéky?Obvyklá sleva činí od 0,1 % do 0,3 % v závislosti na bonitě klienta a jeho LTV. V některých případech může být rozdíl mezi bankami až 0,5 %.
- Dává smysl pořizovat další produkty k hypotéce?Úspora na úroku může být podmíněná dalšími produkty, například pojištěním, avšak z dlouhodobého hlediska nemusí přinést finančně smysluplný efekt.
- Mohu žádat o slevu při konci fixačního období?Ano, právě tehdy bývají banky ochotnější nabídku upravit a dorovnat konkurenční podmínky. Platí zde výhodná vyjednávací pozice klienta.
- Jak se připravit na schvalování hypotéky jako cizinec?Je potřeba doložit více dokumentů (příjmy, pobyt), být ready na individuální posouzení a počítat i s přísnějšími podmínkami.
Komentáře